Конференция «ДП». Руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. Фото: Анжела Мнацаканян/«ДП»
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга — панельная сессия конференции. Фото: Анжела Мнацаканян/«ДП»
Участники ежегодной конференции, посвящённой коммерческой недвижимости, подвели итоги 2025 года и обозначили ожидания на 2026-й, сообщает Деловой Петербург. По их оценке рынок усложнился, но деловая активность и относительная стабильность сохраняются во всех сегментах.
По данным площадки Avito, предложение объектов на покупку в Петербурге и Ленинградской области выросло на 4%, спрос на покупку — на 9%. В сегменте аренды предложение увеличилось на 28%, спрос снизился на 3%. Отдельно: офисное предложение выросло на 41% — это результат строительства новых объектов, редевелопмента и ротации арендаторов; одновременно спрос на офисы упал примерно на 3% и в аренде, и в покупке, отметила Ирина Шафранская-Даль, руководитель группы продаж категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости».
Ключевые цифры по инвестициям
Объём инвестиций в петербургский рынок недвижимости в 2025 году, по оценке IBC Real Estate, составил 123 млрд руб. — это около 12% от общероссийского объёма в 996 млрд руб. Руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров подчеркнул, что это почти на 40% меньше рекордного 2024 года, но вдвое выше пятилетнего среднего 2016–2021 годов. Прогноз на российский рынок в 2026-м — 650–700 млрд руб., с долей Петербурга до 15% (80–90 млрд руб.).
В структуре сделок произошли заметные изменения: доля жилого девелопмента сократилась с 52% до 28%. Офисные сделки вышли в лидеры — в том числе из‑за покупки администрацией Петербурга двух корпусов в «Невской Ратуше» на сумму около 18 млрд руб. по оценке выступающих.
ЗПИФы набирают вес
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) в 2025 году инвестировали в коммерческую недвижимость России 105,1 млрд руб., почти в 2,3 раза больше, чем годом ранее. Эксперты объясняют популярность ЗПИФов налоговыми и операционными преимуществами: инструмент позволяет аккумулировать доходы и реинвестировать их с меньшей налоговой нагрузкой по сравнению с обычными юрлицами, отметили докладчики конференции.
Офисный рынок — конверсия и редевелопмент
Данные компании Maris показывают: в 2025-м компании всё чаще занимали площади под собственные нужды — сменился фокус сделок. Новое строительство минимально, а основной прирост ввода обеспечивают реконструкция и редевелопмент: к 2026 году девелоперы анонсировали ввод порядка 91 тыс. кв. м офисов. Вакантность в классах A и B выросла, но качественных объектов по‑прежнему недостаточно.
Крупные арендные сделки 2025 года были редкими: среди заметных примеров — аренда OCS Distribution около 7 тыс. м2 в «Сенаторе» и размещение Ozon около 5 тыс. м2 в бизнес-центре Space. При этом рост арендных ставок в офиса наблюдался умеренный: скачки остались в прошлом, считают участники рынка.
Складской сегмент: предложение растёт
Складской рынок Петербурга стал близок по трендам к московскому: спрос в 2025 году в обоих рынках составил около 10%. По оценкам игроков, валовый объём предложения в складском сегменте к концу I полугодия 2026 года может достигнуть 723 тыс. м2 — рекорд за шесть лет. Это включает спекулятивные вводы, прямую вакансию и планируемые к высвобождению площади. Большая часть нового предложения сконцентрируется на юге города, где ставки снижаются, тогда как север остаётся дефицитным по качественным площадям.
Торговая недвижимость и стрит-ретейл
Рынок торговых центров к началу 2026 года описывают как «умеренно турбулентный»: средняя вакансия в ТЦ в 2025-м выросла почти на 1,5 п.п., до 4,7%. Операционные расходы и налоги заметно увеличились — в 2025 году операционные расходы некоторых комплексов выросли на 14%, а налог на имущество — на 19% относительно 2024-го. Это усиливает давление на офлайн‑ретейл в условиях роста электронной торговли.
В то же время сохраняется интерес к стрит-ретейлу и концептуальным форматам: проекты с продуманным пулом арендаторов и активным управлением продолжают удерживать трафик и доходность, отмечают управляющие.
Light industrial и ревитализация старого фонда
В сегменте light industrial активность смещается в классы C и D: старые производственные площадки привлекают арендаторов малым порогом входа. Эксперты говорят о необходимости технического аудита и реструктуризации площадок, чтобы избежать декапитализации и повысить их рыночную привлекательность. В качестве примера дали проект модернизации корпусов Сестрорецкого инструментального завода под технопарк площадью около 60 тыс. м2.
В целом участники конференции отмечали: рынок проходит фазу корректировки после рекордных лет — растёт предложение, меняется структура инвестиций, но сохраняются сегменты с устойчивым спросом, например склады и качественные офисные площадки после редевелопмента.
