По данным бюро кредитных историй, за последние полгода доля одобрения заявок на ипотеку снизилась с 61,5% в октябре 2025 года до 49,9% в марте 2026–го, сообщает Деловой Петербург.
Это снижение не сопровождалось падением выдач во всех регионах: по информации Росреестра в I квартале в Петербурге число выданных ипотек выросло примерно на 14% по сравнению с прошлым годом.
Кому отказывают чаще
Участники рынка объясняют падение одобряемости прежде всего изменением структуры заявителей. Пока льготные программы, где ставки и ежемесячные платежи были ниже, сокращались, на первый план вышли комбинированные продукты и рыночные ставки — и требования банков к доходам выросли.
«В январе подавляющая доля обращений приходилась на льготные программы… По мере сокращения семейной и других льготных программ на первый план выходят комбинированные продукты и рыночные ставки. А это автоматически ведёт к росту отказов», — говорит генеральный директор ПИА Максим Ельцов.
Данные девелоперов подтверждают сдвиг: у ряда компаний одобряемость по собственным заявкам упала не критично (например, с 99% до 95% у ГК «ПСК»), но изменения в семейной ипотеке сразу сокращают поток покупателей. В «ЛСР. Недвижимость — СЗ» оценивают общее падение числа одобрений в 2026 году на 20–25% относительно прошлого года, при этом доля ипотеки от всех сделок держится на уровне 55–56%.
Особенно пострадали заемщики с нестандартными доходами: индивидуальные предприниматели и самозанятые нередко сталкиваются либо с урезанием суммы кредита, либо с отказом. По словам специалистов, некоторые банки в «кумулятивных» оценках снижают допустимый доход по таким заявкам на 60–70%.
Регулирование и его последствия
Важную роль играет и политика регулятора. Банк России ввёл макропруденциальные лимиты в июле 2025 года и регулярно корректирует требования к оценке долговой нагрузки. За год доля заёмщиков, у которых на выплаты по ипотеке уходило 80% дохода, сократилась с 11% до 4%.
С января 2026 года предъявляются более жёсткие требования к оценке платёжеспособности: идеальным клиентом называют гражданина с безупречной кредитной историей и отсутствием других ссуд; после выплаты по ипотеке у заемщика должно оставаться более половины дохода. С 1 апреля ЦБ запретил кредиторам учитывать выданные самим себе справки о доходах от индивидуальных предпринимателей, а с июля 2027 года банки смогут принимать в основном официальные 2‑НДФЛ.
На практике это означает, что часть потенциальных клиентов раньше проходила оформление благодаря нестандартным схемам подтверждения дохода, а теперь такие возможности резко сокращаются. Банки при этом часто предлагают условия, на которые заемщики не соглашаются, или заранее отсекают риск‑группы на стадии первичной консультации.
Чего ждать рынку
Рынок адаптируется. Некоторые эксперты видят факторы для стабилизации — смягчение денежно‑кредитной политики, изменения в регулировании или новые гибкие продукты от девелоперов — но полный разворот маловероятен в ближайшее время.
«В краткосрочной перспективе можно ожидать выравнивания ситуации и постепенного восстановления активности. При этом структура спроса, вероятно, останется более рациональной», — отмечает Елизавета Конвей, управляющий партнёр ELEMENT.
Сдвиг уже заметен в конкретных продажах: у девелопера премиального сегмента Fizika Development доля ипотечных сделок упала с 48% в феврале до 30% в марте–апреле. Эксперты предупреждают, что без новых льготных программ или значительного снижения ключевой ставки спрос продолжит перераспределяться в пользу рассрочек и иных инструментов от застройщиков.
