Конституционный суд России принял решение, которое может изменить правила игры на вторичном рынке недвижимости. Теперь риски, связанные с обманом продавца мошенниками, возлагаются на покупателей жилья — особенно если они профессионально занимаются сделками. Об этом пишет Деловой Петербург.
Поводом для разбирательства стала история пенсионерки Людмилы Таран, которая продала свою единственную квартиру Ирине Билогорке, руководителю офиса риелторского агентства. Продажа состоялась по просьбе продавца при условии наличного расчёта — после получения 2,2 млн рублей Таран обратилась с заявлением о мошенничестве, утверждая, что действовала под давлением неизвестных лиц, выдавших себя за представителей государственных структур и убедивших перевести деньги на «безопасный счёт».
Судебная экспертиза подтвердила, что в момент сделки продавец полностью осознавала свои действия, а записи переговоров не выявили признаков давления. Тем не менее суд признал, что Таран была введена в заблуждение сторонними лицами, и сделку признали недействительной. Покупательнице пришлось вернуть сумму сделки.
Билогорка попыталась оспорить решение, обратившись в Конституционный суд, но тот рассмотрел норму Гражданского кодекса шире — ответственность покупателя распространяется не только на прямое взаимодействие сторон, но и на влияние третьих лиц. Суд обосновал, что это необходимо для стабильности гражданского оборота и баланса интересов.
Верховный суд ещё в конце прошлого года рассмотрел схожий случай — иск Ларисы Долиной к покупательнице Полине Лурье — и признал сделку действительной, отметив, что каждый дееспособный гражданин отвечает за свои решения. Эти выводы недавно закреплены в тематическом обзоре суда: при спорах важно учитывать не только поведение сторон, но и возможность покупателя распознать заблуждение продавца.
Эксперты оценивают позицию Конституционного суда неоднозначно. Владимир Кузнецов из Федерального центра медиации считает, что новый подход защищает сделки, если покупатель не мог распознать обман. Татьяна Терещенко из «Прайм Эдвайс Санкт-Петербург» отмечает, что это не делает покупателя гарантом честности, но круг обстоятельств, подлежащих учёту, расширяется — а границы применения подхода пока не вполне ясны.
Особое внимание — к риелторам и инвесторам
В истории Билогорки суды учли её профессиональный опыт: она как специалист должна была проявить повышенную внимательность, заподозрив риск в требованиях продавца о срочности и наличном расчёте. Аналогичная позиция была выражена Верховным судом по делу риелтора из Великого Новгорода Григория Паршутина, где решающим фактором стала заниженная цена.
Эксперты подчеркивают, что к профессионалам применяются более строгие стандарты осмотрительности: при нетипичных условиях — срочность, возраст, наличие альтернативного жилья, расчёт наличными — к покупателю предъявляются повышенные требования. Надежда Швырёва, председатель Коллегии адвокатов «Швырёва и партнёры», советует тщательно фиксировать волеизъявление продавца, использовать безналичный расчёт, вести аудиозаписи и переписку.
Член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов считает, что риелтору проще заподозрить обман: если условия сделки отклоняются от стандартных, он не может ссылаться на добросовестность.
Тем не менее, стопроцентных гарантий нет ни для частных лиц, ни для профессионалов, а нотариальное заверение сделки также не всегда защищает от риска. Юрист Сергей Васильев видит плюсы в новом подходе: возможно, это подтолкнёт участников рынка отказаться от операций с наличными в пользу банковских расчётов. По мнению экспертов, ключ к снижению рисков — максимальная прозрачность, осторожность и документооборот.
