Фото: Деловой Петербург
За полтора года на петербургском рынке новостроек произошло около 20 крупных сделок на суммарную сумму примерно 100 млрд рублей — одни девелоперы сокращали портфели, другие массово выходили на покупку готовых проектов с разрешениями. Обзор ситуации и список ключевых транзакций публикует Деловой Петербург.
Почему продают и почему покупают
Причины обмена активами довольно приземлённые: дефицит земли, рост себестоимости строительства и дорогие кредиты. Для продавцов это способ зафиксировать прибыль на подготовленных площадках и освободить оборотный капитал. Для покупателя же готовый проект с утверждённой документацией проще и быстрее превращается в продажи, чем рискованная разработка нового участка.
В Петербурге получить новые разрешения сейчас сложнее: город аккуратно относится к нагрузке на инфраструктуру, а перевод промышленных зон в жилые затягивается. Поэтому площадки с РНС и градрешениями оцениваются значительно выше «чистой» земли.
Что именно ушло с рынка
Самая дорогая сделка — участок ЛСР на намыве Васильевского острова, проданный Element Development за 18 млрд рублей. На другом конце шкалы — небольшая площадка 0,3 га, которую «Эталон» реализовал «Тресту 36» за 200 млн.
Пик активности пришёл в IV квартале 2024 года: за этот период закрыли девять сделок примерно на 44 млрд рублей. В числе крупных продавцов лидирует «Группа ЛСР» — компания продала проекты и участки на сумму около 42,3 млрд рублей, включая южный намыв LEGENDA за 16 млрд и территорию на Матисовом острове за 7,8 млрд.
В числе других продавцов — «ЦДС» (примерно 7,6 млрд рублей по трём проектам), «Самолет» с проектом на Васильевском острове за ~5,5 млрд и ряд профильных сделок меньшего масштаба.
Кто покупал
Главный покупатель волны — группа компаний «ПСК», которая сконцентрировала проекты в дорогих локациях: в их портфель вошли участки в исторической части Васильевского острова, проекты у Галерной гавани, на Выборгской набережной и площадка у Новоорловского заказника. Оценки по этим активам — от ~2,6 млрд до ~6 млрд рублей.
Заметно укрепили позиции на рынке и другие игроки. «Брусника» за один квартал закрыла две крупные сделки суммарно около 10 млрд рублей (включая часть намыва Васильевского острова и площадку в Ленобласти). Холдинг LEGENDA приобрёл южный намыв у ЛСР за 16 млрд и часть проекта Magnifica за 2,7 млрд.
География и логика выбора площадок
География сделок показывает концентрацию вокруг Васильевского острова: около половины транзакций и порядка 60 млрд рублей приходятся на остров и связанные с ним намывы. Причина — редкая возможность развернуть крупный проект в центральной части города с набережными и высоким платёжеспособным спросом.
Параллельно активизировались сделки в уже развивающихся жилых кластерах: покупают не «чистые» промзоны, а участки с запущенными очередями, понятной инфраструктурой и спросом. Примеры — приобретения в Приморском, Московском и Невском районах, на Парнасе и в пригородной зоне у Новоорловского заказника; суммарный объём таких сделок в материале оценивается примерно в 11,65 млрд рублей.
Чего ожидать дальше
Волна, по оценке источника, вероятно, продолжится: в 2026 году рынок может увидеть новые сделки преимущественно с готовыми проектами и разрешениями. Компании, которые не выдержат давления высоких ставок и роста затрат, будут продавать активы более капитализированным игрокам, а конкуренция за проекты с готовой документацией станет острее.
