Пересборка под метраж: как обновлённая семейная ипотека может изменить рынок жилья Петербурга

Фото: Деловой Петербург

Льготная семейная ипотека готовится к перезапуску с новым приоритетом — поддержкой покупки квартир большей площади. Для Петербурга, где текущие лимиты не покрывают многие семейные варианты, это может привести к сдвигу спроса и к перестройке продуктовой политики застройщиков, пишет Деловой Петербург.

Сигнал с федерального уровня: ставка на метры, а не на сделки

На Жилищном конгрессе в Петербурге заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин обозначил идею: семейная ипотека должна стимулировать покупку квартир большей площади. По его словам, корректировка параметров программы будет направлена не только на демографию, но и на «стимулирование покупки квартир большей площади».

Чиновник также прямо признал охлаждение рынка и отметил, что ключевым ограничением остаётся политика Центробанка и высокая цена денег, поэтому программа вряд ли станет быстрым инструментом для резкого роста продаж.

Лимиты и ставки: как власти планируют «донастроить» программу

Вице‑премьер Марат Хуснуллин ранее говорил о двух принципиальных изменениях: увеличении лимита по семейной ипотеке и введении дифференцированной ставки — чем больше детей, тем ниже процент. В сочетании с позицией Минстроя это формирует логическую модель: больше метража — больше поддержки.

Для Петербурга вопрос лимита критичен. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов указывает, что разница между 12 и 18 млн рублей сегодня — это разница между средней двух- и трёхкомнатной квартирой комфорт‑класса. По его мнению, увеличение лимита в полтора раза позволит покупателям рассматривать гораздо больше вариантов.

При этом эксперты подчёркивают, что речь идёт скорее о попытке догнать рост цен, чем о прямом стимулировании рынка: такие «пересборки» программы фиксируют нестабильность правил игры.

От студий к «трешкам»: как изменится спрос и предложение

Существующие параметры семейной ипотеки подталкивали покупателей к малогабаритным решениям. Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко отмечает, что квартира с тремя комнатами нормальной площади в ликвидном проекте стоит от 18–20 млн, и текущие лимиты фактически загоняют семьи в малогабаритное жильё.

По её оценке, настоящий спрос на многокомнатные форматы открывается при площади от 65–70 м²; эффект более ощутим при планках порядка 85–90 м². Соответственно, регулятор получает инструмент не только для смещения спроса, но и для косвенного влияния на проектирование комплексов.

Ипотека теряет долю, рынок ищет замену

Доля ипотечных сделок уже снизилась: если в декабре–январе она доходила до 65–68%, то сейчас, по оценке вице‑президента по маркетингу и продукту Группы RBI Михаила Гущина, составляет 43–47%. В ответ рынок активнее возвращается к рассрочкам и альтернативным инструментам.

Даже при расширении параметров семейная ипотека остаётся одним из драйверов спроса, но не доминирующим решением — на это указывают и застройщики, и банки.

Последствия для рынка: от экономики проектов до выбора покупателя

Для девелоперов изменение параметров означает пересмотр финансовых моделей: рост лимитов может поддержать продажи более дорогих лотов, но не снимает проблему высокой стоимости проектного финансирования и эскроу‑счетов. Для подрядчиков это сигнал к возможному увеличению доли крупноформатного жилья в новых проектах, что влияет на себестоимость, сроки и требования к инфраструктуре.

Для покупателей эффект двойной: с одной стороны — расширение доступного метража, с другой — риск того, что рост цен и дорогие кредиты сведут на нет выгоду от программы. Участники рынка ожидают локального роста спроса на двух‑ и трёхкомнатные квартиры в сегменте комфорт‑класса, но резких изменений без удешевления финансирования не прогнозируют.