Снижение ключевой ставки не оживило рынок жилищного строительства в Петербурге.
За год Банк России снизил ключевую ставку на 6,5 процентного пункта. По данным Делового Петербурга, теоретически расходы застройщиков на обслуживание проектного финансирования должны были существенно уменьшиться, что должно было стимулировать запуск новых проектов. Однако с начала года количество новых запусков снизилось на 40% по сравнению с прошлым годом. В апреле 2026 года в Петербурге зарегистрирован всего один новый проект.
Экономика строительства
С 2019 года по 214-ФЗ покупатели жилья не передают деньги напрямую застройщикам, а размещают средства на эскроу-счетах в банках. Застройщики получают финансирование через проектные кредиты, ставка по которым связана с ключевой ставкой ЦБ.
Ставка по проектному финансированию зависит от наполненности эскроу. При полном или почти полном покрытии ставки в Петербурге редко превышают 1–4% годовых. Если продажи идут медленно и покрытие низкое, ставка формируется от ключевой с надбавкой, и именно эта часть наиболее чувствительна к изменениям ЦБ.
Читайте также на «Нева Инфо»В Петербурге продолжают обсуждать ситуацию с мошенничеством в здравоохранении, в частности, в Петербурге обвиняют сотрудницу поликлиники №100 в мошенничестве с выплатами за COVID.
При снижении ключевой ставки на 6,5 п.п. теоретически дешевеет непокрытая часть долга. Для сильных проектов с хорошими продажами эффект минимален, ведь большая часть долгов обслуживается по льготным ставкам.
Для примера: дом площадью 10 тыс. м² со средней ценой 200 тыс. рублей за метр и бюджетом строительства около 1,2 млрд руб. требует около 960 млн руб. проектного финансирования. При слабых продажах покрытие эскроу может быть около 30%, а эффективная кредитная стоимость — 17–19%, что даёт экономию порядка 100 млн рублей за весь цикл строительства в 2,5 года.
При хорошем покрытии эскроу (80–90%) льготный кредит по ставке 1–4% почти не меняется от движений ключевой ставки.
Почему банки не снижают ставки
Несмотря на снижение ключевой ставки, ставки по проектному финансированию упали примерно вдвое меньше. Это связано с задержкой реакции банков и особенностями механизма эскроу.
Снижение ставок по бридж-кредитам и проектному финансированию застройщиков составило 3–5 п.п., что уменьшило расходы на обслуживание долгов на 20–35%, но эффект распространён во времени.
Руководитель отдела развития ГК “А101” Михаил Разин поясняет, что банки не могут быстро снижать ставки из-за долгосрочного дорогого фондирования и риска, связанного с рассрочками и медленным наполнением эскроу, что сдерживает потенциал удешевления проектного финансирования.
Сокращение расходов улучшило финансовые модели, но недостаточно, чтобы изменить поведение девелоперов.
Директор по развитию ГК “Едино” Максим Жабин отмечает, что снижение ставки не ведёт к автоматическому снижению затрат на проектное финансирование и что для крупных проектов с хорошими продажами эффект наступает быстрее.
Почему дорожает строительство
Параллельно с падением процентных затрат растут все другие составляющие себестоимости – стоимость стройматериалов, зарплата рабочим, а также обязательства по социнфраструктуре, которые стали стандартным условием согласования проектов в городе.
Коммерческий директор ГК “ПСК” Сергей Софронов добавляет, что цена земли остаётся высоким фактором и может расти с ростом заинтересованности девелоперов, что частично нивелирует эффект снижения ставки.
Значительное удорожание себестоимости не компенсируется полностью ростом цен на новостройки, а ипотечный рынок остаётся под давлением высоких ставок и сжатых льгот.
Девелоперская пассивность
Из-за всех факторов девелоперы с начала 2026 года значительно замедлили запуск новых проектов. Так, в январе–апреле 2025 года на рынок вышло 20,7 тыс. квартир площадью 795 тыс. м², а в этот же период 2026-го – только 11,6 тыс. квартир на 486 тыс. м².
Максим Жабин объясняет, что девелоперы стали более осмотрительными, запуск новых очередей и проектов зависит от совпадения себестоимости, спроса и модели продаж.
Также специфические городские процедуры – соцобязательства, требования к инфраструктуре и градостроительству – существенно удлиняют подготовительный цикл и усложняют старт проектов.
Эксперты предупреждают, что при сохранении такой тенденции возникнет дефицит нового качественного жилья в нужных местах, несмотря на общее наличие предложений на рынке.
Текущий ключевой уровень ставки считают переходным. Рынок ожидает снижения примерно до 12%, что, по расчётам, позволит увеличить экономию девелоперов до 150–180 млн рублей на типовом проекте, или до 12–15% себестоимости жилья. Это приблизит порог безубыточности к рыночной цене.
Михаил Разин указывает на ипотеку как на отдельный фактор: нестабильность ипотечного рынка и рассрочки замедляют снижение риск-премий банков, поэтому полноценное улучшение экономики проектов требует нескольких факторов, работающих одновременно.
Сергей Софронов добавляет, что разные проекты имеют разную долговую нагрузку, и влияние ключевой ставки варьируется в зависимости от наполненности эскроу.
Эксперты ожидают, что активизация новых запусков будет постепенной и начнётся с крупных компаний с готовыми земельными банками во второй половине 2026 года, после стабилизации ипотечного рынка и устойчивого снижения ставок на проектное финансирование.
