Фото: Деловой Петербург
Банк России опубликовал проект указаний, которые, по плану регулятора, должны начать действовать с 1 октября 2027 года, сообщает Деловой Петербург. Документ предлагает жёстче регулировать резервирование у банков, финансирующих девелоперские проекты.
Четыре стадии и обязательные резервы
Проект разбивает жизненный цикл строительства на четыре этапа: инициирование, проектирование, строительство и эксплуатация. На каждом этапе кредитующий банк обязан держать часть выданного кредита в резерве — сумму, которую нельзя использовать в обороте. Чем выше резерв, тем дороже обходится кредит, и эту стоимость банки обычно перекладывают на застройщика.
На стадии инициирования — когда земля куплена, но разрешения ещё не оформлены — минимальный резерв составит 5%. При затягивании согласований на 2–3 года резерв увеличивается на 15 процентных пунктов, свыше трёх лет — на 20 п. п. Отсутствие оформленных прав на землю добавляет 20 п. п., а отсутствие графика обслуживания долга — 30 п. п. Таким образом, кредит на ранней стадии в регионах с продолжительными согласованиями может оказаться фактически недоступным ещё до выдачи средств.
Балльно‑весовая модель на проектировании и стройке
На этапах проектирования и строительства банки перейдут к балльно‑весовой оценке пяти блоков: маркетинговых рисков, финансовых рисков, рисков завершения стройки, соблюдения сроков и контроля денежных потоков. Ключевой индикатор — коэффициент покрытия долга будущими денежными потоками от продаж. Для проектов лучшего класса этот коэффициент должен быть выше 1,25 на стадии проектирования и выше 1,2 на стадии строительства.
Если на стадии проектирования коэффициент опускается ниже 1, то резерв автоматически устанавливается в 100% — что фактически означает отказ в финансировании.
Оценка группы и требования к отчётности
Особое место в модели занимает оценка не отдельного юрлица, а всей группы компаний, куда входит застройщик. Ранее проектное «чистое» юрлицо могло получать финансирование независимо от долгов материнской компании; новые правила делают это невозможным.
Для признания группы финансово устойчивой регулятор требует наличия двух национальных кредитных рейтингов не ниже уровня A и одновременно низкой консолидированной долговой нагрузки по МСФО: отношение чистого долга к операционному денежному потоку — не выше 2, скорректированный долг к капиталу — не выше 3. Ухудшение оценки наступает и при задержках ввода более чем по 10% площадей свыше шести месяцев, при исках о банкротстве или уголовных делах в отношении бенефициара с долей свыше 25%.
Формально консолидированная МСФО‑отчётность не становится законодательным требованием для всех компаний, но без неё группе будет сложнее доказать банку высокий класс качества и попасть в нижние диапазоны резервов. Для среднего регионального застройщика, который не вел такую отчётность, это — ощутимый барьер входа на рынок проектного финансирования.
Что говорят участники рынка
Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге и Ленобласти Мария Орлова отмечает, что банки станут строже и детальнее оценивать проекты, что может привести к росту ставок по кредитам на 1–2 п.п. и сокращению лимитов. Она подчёркивает, что на старте сейчас требуется прозрачная финансовая модель, гарантии, выверенные графики и подтверждённый спрос.
Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль», считает наиболее уязвимой стадию инициирования: высокий минимальный резерв и его быстрое наращивание при отставании сроков, по его словам, способны сделать проектное финансирование «заградительным» в регионах с длительными согласованиями.
Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов предупреждает, что новые правила усилят концентрацию отрасли вокруг крупных игроков: небольшим компаниям станет труднее получить кредит на нормальных условиях, и часть из них может уйти с рынка.
Последствия для покупателей и рынка
По данным регулятора и банковских портфелей, проектное финансирование сейчас в среднем сравнительно дешёвое: на конец 2025 года средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования жилья составляла 10,2%. Новая модель, по сути, усиливает дифференциацию риска — не обязательный ценовой шок для покупателей, а сужение предложения: меньше запусков проектов и рост премии за «понятные» экономические модели.
Отдельным фактором остаётся рассрочка: за последний год уровень неуплат по рассрочкам вырос на среднем уровне, и банки настаивают на дополнительных гарантиях. Это может отразиться и на условиях рассрочек для покупателей, и на требованиях к защите таких продаж (залог, страхование).
