Прокуратура обжаловала продажу 39 тысяч квадратных метров земли у реки Ижоры
Прокуратура Ленинградской области инициировала отмену сделки, по которой администрация Тельмановского городского поселения в Тосненском районе продала крупный земельный участок. Речь идёт о 39 тысячах квадратных метров на берегу реки Ижоры, приобретённых петербургской компанией ООО “Озерки”.
По мнению экспертов, участок действительно интересен — его площадь позволяет реализовать масштабные проекты, а его действующее назначение предполагает размещение спортивной базы, что востребовано у инвесторов и операторов рекреационной недвижимости, как отмечает партнер и амбассадор Vertical Hotels Ольга Шарыгина.
Плюсом местонахождения является непосредственная близость к воде: хотя прибрежная линия не идеально оборудована, выход к реке придаёт территории дополнительные рекреационные преимущества. На транспортную доступность влияет расположение рядом с Московским шоссе, что облегчает въезд для автомобилистов.
Среди недостатков — удалённость от центра Петербурга, ограниченный доступ к общественному транспорту, а также соседство с промышленными предприятиями, из-за чего реализовать проект премиум-класса будет сложнее. Это требует тщательно продуманной концепции развития.
Компания “Озерки” с 2015 года арендовала этот участок, возведя на нём три коттеджа, небольшую гостиницу и административное здание суммарной кадастровой стоимостью 62,1 млн рублей. Все объекты официально введены в эксплуатацию летом 2025 года. Предположительно, земля была выкуплена без торгов — как объясняют эксперты, собственник построек получил возможность оформить право собственности на землю.
Юрист Алексей Агеев, партнёр Ru.Courts, указывает на вероятную причину претензий прокуратуры: цена продажи участка оказалась значительно ниже кадастровой, согласно реестру она составляет 15,46 млн рублей, а по договору — всего 2,32 млн рублей.
Действующее законодательство позволяет муниципальным образованиям устанавливать выкупную цену земли ниже кадастровой при продаже без торгов, особенно если на участке есть недвижимость заявителя. Однако размер скидки сильно варьируется: например, в Сосновоборском округе он равен 15%, а в Тихвинском — до 75% от кадастровой стоимости.
В прокуратуру Ленобласти и администрацию Тельмановского поселения направлены запросы, но до публикации ответа не поступили.
Кроме стоимости сделки, дополнительное внимание надзорных органов могла привлечь смена категории земли. По актуальному проекту генплана поселения участок переводится из рекреационной зоны в жилую с возможностью строительства многоквартирных домов до девяти этажей, что существенно меняет потенциал использования территории.
Специалисты считают, что оптимальным вариантом для этого места станет рекреационно-гостиничный комплекс с элементами спортивной инфраструктуры. Такой формат позволит сохранить профиль участка по ВРИ и одновременно повысить коммерческую отдачу.
Важно отметить, что спортивная база без коммерческой составляющей обычно приносит низкую прибыль. В Тосненском районе рыночная стоимость земли у воды такого масштаба составляет ориентировочно от 8 до 15 млн рублей, в зависимости от статуса и инженерной подготовки.
