Фото: neva-info.ru
Built‑to‑suit (BTS) — модель, при которой девелопер возводит объект точь‑в‑точь под требования одного арендатора или покупателя: от планировки и допустимой нагрузки на пол до мощности электроснабжения и водопровода. После сдачи здания стороны обычно подписывают долгосрочный договор аренды или купли‑продажи. По данным Деловой Петербург, именно такой формат стал значимым фактором на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга и области.
В отличие от спекулятивной застройки, где девелопер ориентируется на средний спрос, BTS минимизирует неопределённость: заказчик получает объект под свои процессы, а застройщик — клиента ещё до старта. В России формат активно развивался последние 3–4 года на фоне нехватки качественных складских площадей и роста онлайн‑торговли, но сегодня рынок уже выходит в фазу охлаждения.
Склады: от ретейла к маркетплейсам
История BTS в агломерации насчитывает около десяти лет. По оценке NF Group, к концу марта 2026 года общий объём качественной складской недвижимости в Петербурге и Ленобласти составил 6,4 млн м2, и 1,3 млн м2 (20%) из этого — проекты в формате BTS.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Петербурге Илья Князев указывает, что в 2013–2018 годах среднегодовой объём BTS‑сделок был на уровне 43,5 тыс. м2, а затем рынок резко ускорился. «Значительный рост спроса на объекты в формате BTS наблюдается с 2019 года, когда общая площадь заключённых сделок составила 216 тыс. м2. С 2019‑го по 2025‑й среднегодовой объём вырос до 187 тыс. м2», — говорит он.
Пионерами сегмента в 2012–2020 годах были продуктовые сети и классический ритейл, затем к ним добавились логистические компании и производители. Но радикальное изменение принесло появление маркетплейсов: по подсчётам отраслевых аналитиков, за 2021–2023 годы объём BTS‑сделок маркетплейсов достиг 592 тыс. м2 — больше, чем совокупно за предыдущие восемь лет.
При этом часть площадей, изначально возведённых как BTS, затем переквалифицировали в спекулятивные — это около 901 тыс. м2 уже существующих зданий и ещё 123 тыс. м2 в строительстве, отмечают эксперты IBC Real Estate. Результат — избыток предложения там, где ещё недавно ощущался дефицит. По прогнозу Bright Rich | CORFAC International, валовой объём предложения складов в регионе к середине 2026 года может достигнуть 723 тыс. м2 — рекорд за шесть лет.
На этом фоне новые BTS‑контракты стали менее привлекательны: готовые площади доступны в больших объёмах, а арендные ставки перестали расти прежними темпами. Кроме того, структура сделок меняется: если в 2023‑м BTS‑контракты были в основном арендными, то в 2024–2025 годах практически все сделки оформлялись как купля‑продажа — на фоне высокой ключевой ставки бизнес реже берёт долгосрочные арендные обязательства.
«Высокая ключевая ставка оказывает существенное влияние на рынок. В текущих условиях BTS‑проекты чаще реализуются при значительной доле собственного капитала со стороны заказчика либо откладываются до более благоприятной макроэкономической конъюнктуры», — отмечает Илья Янеев из Nikoliers.
Офисы и нишевые ниши
Модель BTS оказалась гораздо менее массовой на офисном рынке. Дефицит площадей здесь не породил бум под конкретного клиента: число якорных арендаторов, готовых ждать завершения строительства, ограничено, объясняет директор департамента офисной недвижимости Bright Rich | CORFAC International Алина Нечаева. Для многих компаний выгоднее арендовать готовые площади или купить и адаптировать существующее здание.
Капиталоёмкость нестандартных офисных решений и риск не найти нового арендатора под специфическую планировку остаются сдерживающими факторами. В Москве часть этой ниши берут на себя операторы сервисных офисов, но в Петербурге подобный формат пока не получил широкого развития.
Производственные проекты — новое поле для BTS
Пока складской BTS остывает, а офисный остаётся нишевым, производственный сегмент становится главным полем для индивидуального строительства. По данным Maris, к концу 2025 года объём предложений производственных площадей в Петербурге и области составлял около 2,6 млн м2, вакансия — 264 тыс. м2 (10%), а годовой объём сделок превысил 90 тыс. м2 — на 31% меньше, чем в 2024 году. Снижение активности при сохраняющемся спросе объясняется тем, что рынок часто не может предложить требуемый продукт.
Специфика промышленных запросов разнообразна: требования к грузоподъёмному оборудованию, повышенной нагрузке на пол, нестандартной высоте потолков, особым температурным режимам, большему объёму энергоресурсов или значительным пролётам между колоннами. Коммерческий директор компании «Бриз» Артём Чесноков отмечает, что сейчас много запросов на площади от 3 до 10 тыс. м2, причём технические запросы могут быть крайне специфическими — от 3 МВт мощности до участков в несколько гектаров.
В то же время большинство арендаторов ищут более скромные блоки — 500–1000 м2 с нагрузкой 3–5 т/м2, встроенными блоками или антресолями. Разрыв между потребностью в небольших арендных модулях и запросом на крупные специализированные объекты под себя формирует текущий профиль производственного рынка. «Хороших, прозрачных производственных площадей на рынке мало: многие объекты устарели или расположены не в тех локациях, которые сейчас интересны бизнесу», — добавляет Чесноков.
Часто такое строительство остаётся собственной инициативой предприятий: собственные проекты дают больший контроль над техническими параметрами и бюджетом, иногда с поддержкой региональных властей и на площадках с налоговыми льготами. В таких условиях роль девелопера расширяется: его привлекают уже на стадии формирования технического задания, чтобы помочь клиенту определить требования и найти баланс между амбициями и экономикой реализации.
«Девелопер выступает как консультант в проектах BTS: помогает сформулировать техзадание, рассчитать стоимость с учётом оборудования и инженерных решений и найти компромисс между требованиями заказчика и экономикой проекта», — говорит Алина Нечаева.
